文/回看
出品人/羊脂玉
本文仅代表「回看」观点
今天的「回看」文章，打算聊聊「学区房」。一种让人又爱又恨的房子。
01
前两天，一位购房者转给我一张图，说：这套房这么便宜，又是「四十三中」的学区房，是不是个抄底的机会？
他说的「四十三中」，其实是俗称，石家庄的初中序列里，早已没有了「43」这个数字。它的全名，应该是「石家庄外国语学校」。这所学校在石家庄相当有名气，原因很简单：升学率高到吓人。年的「中考」，这所学校有人参加，满分分，成绩超过分的竟然有人，1/3。对比这座城市里的多数学校，轻松碾压。
乖乖，这么高的升学率，把孩子送进去，就好像送进「保险柜」。因此，每到升学季，这所学校的招生名额就成了这座城市的「抢手货」。年，石家庄调整了义务教育招生*策，这所学校的招生名额除满足直升外，剩余都要在教育主管部门的监督下摇号决定，「操作」空间大幅压缩。这所学校个摇号名额，引来了个家庭来争夺，中签率只有可怜的23%。
这块「金字招牌」到了二手房市场上，也依然闪闪发亮。虽然，通过划片招生进去的「四十三中」，和前面碾压全城的「石外」完全是两回事。这位购房者发给我的图片，显示经编厂宿舍的一套房，81个平方，两室一厅，售价万，折合单价一万六。
一万六的二手房，在当下市面上绝对是「高价房」啊。更何况，这个小区始建于上世纪90年代，将近30年的房龄，跟我岁数差不多，没电梯，没物业，住起来不舒服，又是高楼层，供水系统没有二次加压设备，到了半夜，水压小到洗澡都困难。按当下的价格逻辑，是能躲则躲的「老破小」。
然而，翻翻这个小区的成交价，两万，和当下价格比较坚挺的次新房一个水平。原因一样很简单：能上「四十三中」。
看起来，多好的抄底机会啊。可我回复了他三点：
第一，要留心，这套房在三年内有没有使用过初中入学名额，用过的话，那你只能等满三年再用。
第二，要留心，这套房的「房本」是什么性质，是划拨地，还是商品房，如果是划拨地，交易时你还得补缴1%的土地出让金，这是要加进房价里的。
第三，要留心，你通过这套房把孩子送进去的，不是那个1/3考高分、削尖脑袋挤破头的「石外」，而是「四十三中」。
02
石家庄房价这三年，跌跌撞撞，给人最深刻的印象便是二手房。当下市场，跌得最狠的，便是地段无甚亮点、房龄老到掉渣、配套乏善可陈、物业近乎摆设的「老破小」。
举个我自己的例子：年夏天，我卖掉了联强小区的老房子。房子是我9岁时候，跟着父母从井陉矿区进城买的，到卖掉时，20年房龄，价格是一万二。我没有卖到最高价，这个小区的最高价出现在年初，曾经有人挂到一万六七，还真有人接盘。可此后三年，联强小区的二手房价再也没有回到这个价格。前两天，「好奇宝宝」的我查了一下最新成交价，一万三四，快回到我当年卖掉的价格了。
其实，这个小区的房子也算有特点：临近地铁三号线，临近北国益元超市，临近水上公园，临近北二环和联盟路。如果说这个小区的特点还算突出，那么缺点就更突出了：物业几乎为零，楼内没电梯，也没有二次加压设备，户型普遍比较差，冬冷夏热。
更重要的是，这个小区的学区不够硬：小学划片，是小区配建的自强小学，名不见经传；初中划片的「牌子」还算硬，是「四十二中」初中部，可「四十二中」最金贵的，不是划片的初中部，而是它的另一块牌子：「河北国际学校」。即便如此，这所学校和前述「石外」放在一起，也只能是小巫见大巫。
同为「老破小」，联强小区划片能进「四十二中」，经编厂宿舍能进「四十三中」，可二手房价一个一万四五，一个两万左右，相差如此悬殊，「牌子」硬不硬，影响巨大。
学区房价格悬殊的背后，是一对巨大的矛盾。这个矛盾的一端，是这个一千一百多万常住人口的城市，以及它每年产生、规模恐怖的入学需求；另一端，则是本就捉襟见肘的学位资源，以及更为紧俏的优质教育资源。
这个矛盾有多尖锐？回望研究的统计显示，年，石家庄的小学招生人数是17.1万人，这是自年有统计以来的最大规模。当年适龄入学的孩子是年出生的，可这一年石家庄的出生人口只有13.55万人。如果按这些孩子全部在石家庄入学来计算，还有剩余的3.55万的人，属于「未在石家庄出生，但在石家庄入学」的情况，也就是我们常说的「新市民」，而这背后，就可能是3万多个家庭。如果把时间线延长到年，新市民产生的入学规模，曾在年达到最高，有3.78万人，自年以来，这类入学需求一直在增加。
▲年至年石家庄小学招生人数与当期适龄儿童出生年出生人数对比情况，数据来源：回望研究。如年石家庄小学招生人群应对应年石家庄出生人群，两者相对比产生盈余或短缺，即技术测算的未在石家庄出生，但在石家庄入读小学人数
况且，这还只是全市总量，如果我们将范围缩小到学位资源更为集中，教育资源更为优质的主城区内呢？恐怕这种矛盾便更为尖锐。年，石家庄调整义务教育招生*策，一些优质学校有多抢手，被暴露在光天化日之下。根据回望研究的统计，石家庄主城区内最抢手的小学中，报名人数最高者超过人，即「东风西路小学」、「东风国际学校」；中签率最低者竟然只有15%，像前述两所学校，报名破千，中签率却不到五成，一多半抽不中。我粗略数了一下，中签率低于50%的小学有11所，仅5所分散在主城区外，剩余6所全扎堆在「市内五区」里。
▲年招生季石家庄民办私立小学电脑摇号招生数量与报名数量对比情况，数据来源：河北省石家庄市教育局，制图：回望研究。中签率计算方法即相应学校电脑摇号招生数量/相应学校电脑摇号报名数量
因此，也难怪龙湖天璞项目宣布签下东风西路小学，在项目配套的24.94亩教育用地上建设「东风西路小学天璞分校」时，能引起比较大的反响。考虑到「保险柜」思维深重，对于「东风西路」这种声名在外的教育资源，普通百姓的普遍心态一般是「提前下手、能占则占」。
▲年招生季石家庄主城区民办私立小学电脑摇号招生数量与报名数量对比情况，数据来源：河北省石家庄市教育局，制图：回望研究。中签率计算方法即学校电脑摇号招生数量/报名数量。「主城区」即新华区、桥西区、长安区、裕华区等石家庄「城四区」，以及高新区
项目告诉我，这个消息是「双十一」当天宣布的，来看项目的人，显然将更多注意力放在了这所学校上，看沙盘时会特别留心学校的位置和规模，和小区的距离有多远等等。项目放在现场公示的三方协议，盖着骑缝章，主动去翻的人不少。这份协议既有龙湖和东风西路小学参与，也有桥西区教育局居中。对于这所学校是「李逵」还是「李*」，协议写得很清楚，东风西路小学要「对学校的发展进行指导、监督和考核、评估」，并要「充分依托自己的优质基础教育资源和教育科研资源」，「把配建学校办成高标准、高质量和优质学校」。
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