非住宅物业管理浅谈
【摘要】结合非住宅物业管理特点及要点，制定完善的工作制度及标准，促进非住宅物业科学化管理，规范化操作。
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【关键词】物业管理 非住宅 浅谈
随着物业服务市场化的不断深入，物业管理逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。非住宅物业包括高层综合商业楼宇、行*办公楼宇、厂区、学校及特殊场所等，伴随着经济的发展和城市建设水平的提高，各种类型的物业迅速发展，非住宅类物业作为物业管理的一个重要组成部分，其市场化、社会化、专业化的程度较住宅类物业相对较高。
一、非住宅物业管理特点及要点
非住宅物业其特点为高度大、层数多、类型广，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。以行*办公楼宇为例，办公楼宇面积大、层数多、功能广、人流量大，容易发生安全问题，如果环境保洁不能及时，会影响整体的办公场所形象，安保方面要管理好行*办公楼宇，确保大楼各部分功能正常运作，确保物业和物业使用人的生命财产安全是各项工作的重中之重。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，要求值班人员必须高度集中精力，严格执行人员（物资）进出登记制度并安排人员在服务区内巡逻，及时准确地记录巡逻记录。在硬件上要配套，技术设施的先进为安全管理提供了重要条件，同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。值班人员要到位，时刻密切监视技防设施，一旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到中央控制中心，队员便可出击，按照事先制定的应急预案对险情进行处理，将各类隐患消灭于萌芽状态。
非住宅类物业与住宅类物业区分标准不一的主要因素在于物业的使用用途、物业档次的高低、物业的硬件设施设备等。住宅类物业保洁的服务范围及内容主要是公共区域，而办公楼物业保洁的服务范围及内容包括：楼梯、办公公共区域、室内厕所、会议室等住宅类物业不含括的区域。因此保洁人员在上岗前往往要经过系统地、科学地、合理地、有针对性的岗前培训，使得保洁人员在上岗后能迅速地适应工作环境，为业主提供服务。同时、不定期地对服务人员及现场进行仪容仪表、工作效率、工作内容、工作状态、工作记录等相关方面的检查，对于不合格的服务内容限令其整改并在日后工作中继续监督。
二、制定完善的工作制度及标准
完善的制度是做好物业工作的重要保障。在制度执行过程中，切实按照“完善，落实，再完善，再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容，讲求其有效性、科学性、可行性，各项工作做到了有章可循。在日常工作的落实过程中，坚持从严、从细、从实的工作作风，坚持严格管理，细致工作，讲求实效，当然要做到以上这些服务，物业管理单位就需要拥有一支素质高、作风好的员工队伍。在员工进入之后，还要接受入职培训、岗前培训、服务意识培训、专业知识培训、实操技巧培训等。仪容仪表、举止、言谈、表情等，都有严格的规定、要求和规范。通过培训后，引导人员彬彬有礼，给业主和客户“宾至如归”的感觉，很多事情和争议都迎刃而解了。
非住宅类物业管理提供的服务产品要素一般难以量化，但经过仔细分析、研究，可以把操作内容进行分解。如保洁服务方面的量化：清洁面积、频次、拖把一次拖地面积、清洁药水的剂量等;单位小时内巡逻的面积、单位时间内不同管辖区域内巡逻的频次、应急处理到位的时间、大厦下班时间等。设备、设施维修保养，绿化养护，应急处理等许多服务要素尽可能进行量化。办公楼物业管理有着严格的标准，如针对物业保洁的目的就是没有任何的卫生的死角，对于各类材质的地砖、面池、阀门都要用不同材质的保洁和养护用品，从而达到清洁环保不伤害材质的目的。因此，要对保洁人员标准定量运作，增强员工的操作性，加强服务过程的质量控制。
三、科学化管理，规范化操作
针对非住宅物业管理，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的物业管理投标书范文管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。目前，用科学先进技术手段，设定科学工作的方法、流程、标准，然后依据“方法、流程、标准”进行控制。严格管理是任何企业生存、发展的必备手段，作为物业服务企业，在日常的工作中更要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格要求自身管理，通过建立完善的质量管理体系，按照物业管理优秀大厦的相关要求规范服务于项目，通过质量体系控制，使之规范、有序、高效。在企业的外部管理运作当中，加强与业主的沟通，通过驻服务项目现场管理人员定期向主管部门领导进行工作汇报，并征询业主的相关意见及建议，同时与主管领导制定下一步工作计划及管理目标，以此对物业公司的工作形成监督和促进作用，达到相互促进的效果，使物业服务企业能够更好的研究和加强自身的服务水平，修正工作中不规范的行为，提高企业的诚信度，为物业管理企业的服务提供稳定性和可靠性。针对办公楼楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住办公楼物业管理的重点，提供特色服务。在制定办公楼管理服务方案时，应充分认识到服务质量和自身价值的影响力。使用人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的办公楼环境，对使用人都会产生极大的影响力。今后公寓管理处不断完善的规章制度，培养高素质的从业人员，这样有利于各项工作的顺利发展开展和大队的进步，只有员工工规范化操作。让员工清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，就会逐步形成员工的“品牌气质”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。加强员工专业技术的培训，参加物业管理专业知识学习教育，为单位发展培养后备人才。从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。
综上所述，要想在物业管理活动中对非住宅类物业进行规范管理，尤其是对办公楼、公寓楼管理的过程中，必须充分了解服务项目的实际情况，利用掌握的物业管理知识，抓住不同物业管理的特点，不断地吸取管理经验，形成自身管理特色。